Riforma catasto: dal valore di mercato alle case fantasma, cosa cambierà

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di Alessandra Caparello

Continua il cammino della riforma del catasto con il nuovo testo coordinato della delega fiscale, con emendamenti e riformulazioni da approvare, frutto dell’accordo maggioranza-governo, distribuito ai gruppi in vista del voto in commissione Finanze alla Camera che dovrebbe ripartire dal 14 giugno.
Il Catasto italiano verrà progressivamente aggiornato, secondo un’“operazione trasparenza” indicata dalla delega approvata dal governo il 5 ottobre scorso, e sarà nel 2026 che vedrà ufficialmente la luce.

Riforma catasto: dal valore di mercato alle case fantasma

La prima novità riguarda i valori di mercato che verrà desunto in via indiretta attraverso un’altra attribuzione parallela a quella delle rendite attuali, e che potrà essere aggiornata periodicamente. Questo valore indicherà le nuove rendite e i canoni annuali, senza però influenzare il calcolo dell’Imu e delle altre tasse immobiliari. Nel testo si parla di «un’ulteriore rendita, suscettibile di periodico aggiornamento, determinata utilizzando i criteri previsti dal Decreto del Presidente della Repubblica del 23 marzo 1998, n. 138». Tra i criteri del decreto del 1998 per la revisione delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari c’è anche il valore di mercato.

Fra gli elementi – si legge ancora nel testo sulla delega fiscale – di cui tenere conto, “ove necessario”, l’articolazione del territorio comunale in ambiti territoriali omogenei di riferimento, la rideterminazione delle destinazioni d’uso catastali, distinguendole in ordinarie e speciali, l’adozione di unità di consistenza per gli immobili di tipo ordinario, e si prevede nella consultazione catastale l’accesso alla banca dati OMI.
Le informazioni frutto della riforma del catasto, disponibili dal 2026, non possono essere usate “per la determinazione delle agevolazioni e dei benefici sociali”, formula che sostituisce l’originaria “per finalità fiscali”.   All’articolo 6 vengono poi aggiunti due commi: una quota dell’eventuale maggiore gettito derivato dall’emersione di immobili fantasma è destinata alla riduzione dell’Imu, con priorità ai comuni dove si trovano gli immobili; inoltre verranno previsti procedimenti amministrativi semplificati e modalità di collaborazione tra i Comuni e l’Agenzia delle entrate, affidando a quest’ultima anche i compiti di indirizzo e coordinamento.

Tra gli obiettivi fissati dalla riforma del Catasto la lotta all’abusivismo edilizio, uno delle piaghe del sistema immobiliare italiano considerando che, in base agli ultimi dati Istat 2020, su 100 case edificate, quelle abusive sono 6,1 al Nord, 17,8 al Centro e ben 45,6 nel Mezzogiorno, in media il 17,7% delle nuove costruzioni.

Ma nell’operazione trasparenza finiranno anche le case fantasma: si partirà con una semplificazione delle comunicazioni e dell’uso di strumenti ai fini dei controlli sul territorio da parte degli enti locali. L’obiettivo del Governo è la lotta all’evasione immobiliare, verificando in concreto consistenze di terreni e fabbricati, ma anche il corretto classamento e accatastamento, con incentivi per i Comuni che realizzano questi accertamenti.

Il fisco nella riforma catastale

La delega fiscale conferma flat tax, cedolari secche e aliquote agevolate, mentre dal nuovo testo scompare la “progressiva e tendenziale evoluzione del sistema verso un modello compiutamente duale”, che avrebbe portato a una aliquota proporzionale per i redditi da capitale (anche nel mercato immobiliare) e mantenendo l’Irpef progressiva su quelli da lavoro.

Nel provvedimento inoltre si legge che il governo dovrà procedere al riordino delle deduzioni e detrazioni, con particolare riguardo alla tutela del bene casa, e destinando le risorse derivanti dalla loro eventuale eliminazione o rimodulazione ai contribuenti soggetti all’Irpef, con particolare riferimento a quelli con redditi medio-bassi e garantire il rispetto del principio di equità orizzontale. È la novità introdotta dal «testo coordinato con le riformulazioni del relatore, che recepisce l’intesa di maggioranza sulla delega fiscale, all’art. 1. La nuova versione del comma 2, alla lettera c), delega dunque il Governo a «preservare la progressività del sistema tributario e garantire il rispetto del principio di equità orizzontale.

Che cosa è il Catasto e a cosa serve

Il Catasto è archivio di tutti i beni immobili, sia terreni che fabbricati, presenti in un Comune o in una Provincia. Si tratta quindi di una sorta di carta d’identità contenente le informazioni utili sulla localizzazione geografica, estensione della proprietà, destinazione d’uso e caratteristiche di un bene.
Il Catasto registra tutte le proprietà ed eventuali cambiamenti che subiscono nel tempo, cioè tutti i dati che serviranno per calcolare la tassazione.

L’Agenzia delle Entrate gestisce la banca dati catastali, dove si trovano:

  • identificazione catastale: numero di mappa, Comune, sezione, particella e subalterno;
  • indirizzo;
  • classe di redditività, solo in alcuni casi;
  • consistenza, indicata in superficie oppure in numero di vani;
  • rendita catastale,
  • categorie catastali.

Proprio la rendita catastale è uno degli elementi imprescindibili da cui calcolare una serie di tasse come l’Imu, la vecchia Ici per intenderci.

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